Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости реферат по экономической географии , Сочинения из Экосоциология
Docsity_RU
Docsity_RU

Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости реферат по экономической географии , Сочинения из Экосоциология

DOC (48 KB)
10 стр-ы.
92Количество просмотров
Описание
Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости реферат по экономической географии
20 баллов
Количество баллов, необходимое для скачивания
этого документа
Скачать документ
Предварительный просмотр3 стр-ы. / 10
Это только предварительный просмотр
3 стр. на 10 стр.
Скачать документ
Это только предварительный просмотр
3 стр. на 10 стр.
Скачать документ
Это только предварительный просмотр
3 стр. на 10 стр.
Скачать документ
Это только предварительный просмотр
3 стр. на 10 стр.
Скачать документ

Министерство образования Российской Федерации Государственное образовательное учреждение высшего профеСсионального образования

Тюменский государственный нефтегазовый

университет

Институт нефти и газа

Кафедра менеджмента в отраслях ТЭК

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА по дисциплине: «Экономика недвижимости»

Вариант № 7

Выполнил: студент заочного обучения

гр. МОзс – 01 Калачев С.А.

Проверил:

Тюмень 2003

Содержание

1. Определение нормативной цены земли 3

2. Метод капитализации дохода и его использование при

оценке объектов недвижимости 5

Список использованной литературы 10

1.Определение нормативной цены земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ

применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога

определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения

нормативной цены земли был установлен Постановлением 0 0 1 FПрави тельства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому

0 0 1 Fпостановле нию нормативная цена земли применятся для

0 0 1 Fобеспечения эконо мического регулирования земельных отношений 0 0 1 Fпри передаче зем ли в собственность гражданам; установлении 0 0 1 Fколлективной соб ственности на землю; передаче по наследству;

дарении; получении банковского кредита под залог земельного 0 0 1 Fучастка, а также в дру гих случаях, предусмотренных земельным

законодательством РФ.

Нормативная цена земли — это установленная

правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с 0 0 1 Fданным поста новлением нормативная цена земли для конкретных

земельных участков определялась в размере пятидесятикратной 0 0 1 Fставки зе мельного налога в рублях за единицу площади земель

0 0 1 Fсоответ ствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в

размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при 0 0 1 Fпредостав лении в городах и поселках земельных участков в

собственность гражданам для жилищного строительства, личного

подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства

определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории 0 0 1 Fплатель щиков.

Местным органам государственной власти по этому 0 0 1 Fпоста новлению предоставлялось право при продаже земельных

участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли,

но не более чем на 50%.

Если земельные участки продавались па аукционах или при

реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких

участков не ограничивался. То есть в данном случае 0 01 Fре шающую

роль играл либо рыночный механизм, либо тайный 0 01 Fсго вор

участников сделки.

В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 0 0 1 Fнорма тивная цена земли была установлена в размере 200-кратной

ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три

года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 0 0 1 Fпоря док определения нормативной цены земли был изменен.

0 0 1 FНорма тивная цена земли не должна превышать 75% уровня

рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего

целевого назначения. По этому же постановлению органам местной

власти были предоставлены права уточнять количество оценочных

зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать 0 0 1 Fнор мативную цену земли, но не более чем на 25%.

В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок 0 0 1 Fопре деления нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8

Закона Российской Федерации "О плате за землю" налог за

городские земли уплачивается на основе средних ставок, 0 0 1 Fприведенных в при ложении к закону. Средние ставки

дифференцируются по зонам градостроительной ценности

территории городов, границы зон определяются в соответствии с

экономической оценкой территории и генеральным планом городов.

В Петербурге границы зон градостроительной ценности

утверждены Законом "О ставках земельного налога в Санкт-

Петербурге в 1995 году" от 14.07.95,77-10.

В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон

градостроительной ценности в зависимости от месторасположения

земельных участков. Центральная часть города (Невский проспект н

прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне 0 0 1 Fгра достроительной ценности. По мере удаления участков от центра

изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка 0 0 1 Fзе мельного налога используется также при определении

0 0 1 Fнорма тивной цены земельных участков.

2. Метод капитализации дохода и его использование при

оценке объектов недвижимости

Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости 0 0 1 Fдела ются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость

0 0 1 Fоцени ваемой недвижимости не известна. С помощью этой

процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость,

определенную в идентификации проблемы, как стоимость на

определенную дату. Данные типа коэффициентов дохода и ставок

дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения

продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти

данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти

Данные применяются в методе капитализации дохода.

Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в

будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время

стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

В случае оценки полных прав собственности для расчета

будущей выручки от продажи недвижимости используют цену

перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется

будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений

издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке

стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего

объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

В оценке недвижимости используют две основные процедуры

приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с

использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта.

Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года.

Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится

по формуле:

К=Кt/(1+n)

К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее 0 01 Fвре мя),

руб.

Кt - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

n - ставка дисконта (норма доходности или процентная

ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент 0 0 1 Fка питализации, или коэффициент дисконта.

Пример. При ожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и 0 0 1 Fнорме доходности 20% текущая стоимость объекта не движимости

составит

К = (120/1+0,2)= 100 тыс.руб.

При этом коэффициент капитализации (коэффициент

Дисконта) равен:

1/(1+0,2) =0,8333.

Пример. При ожидаемом через год доходе 50 тыс. руб. при

вложении капитала в землю при норме доходности 10% и доходе 150

тыс. руб. при вложении капитала в здание при норме доходности

50% текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия в

целом, составит: коэффициент капитализации для земли (R) -

R =1/(1+0,1)

коэффициент капитализации для здания (R1)

R = 1/(1+0,5) = 0,6667

текущая стоимость объекта недвижимости:

К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. руб.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится

по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового

дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается

исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и

задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация

отдачей).

Ставка дисконта используется для построения модели

дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей 0 0 1 Fстоимости приводятся периодические доходы каждого про гнозного

года, а также гипотетическая выручка от продажи,

Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид:

Кt Кt Кt Кt К= ----------; ------------; ------------; ……-------------,

(1+n)1 (1+n)2 (1+n)3 (1+n)t

где К - текущая стоимость руб.;

Кt - доход, ожидаемый к концу t года, руб.;

n - ставка дисконта, доли единицы;

t - фактор времени (число лет);

1,2,3...- порядковый номер года.

Пример. При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и

норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости

составит:

K=250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.

при этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам

составит:

конец 1-го года 250/(1+0,2)1=208,33 тыс. руб.;

конец 2-го года 250/(1+0,2)2=173,61 тыс. руб.;

конец 3-го года 250/(1+0,2)3=144,68 тыс. руб.;

конец 4-го года 250/(1+0,2)4=120,56 тыс. руб.;

конец 5-го года 250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.;

Метод капитализации дохода также требует широкого

изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода

проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей

информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например, 0 0 1 Fинвестор, желающий вложить деньги в много квартирный дом,

ожидает как возврата вложенных средств, так и получения 0 0 1 Fприемлемого дохода. Уровень дохода, не обходимого для

привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего

недвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами,

меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями

доходов, предлагаемых как альтернативные возможности 0 0 1 Fинвести рования.

Список использованной литературы:

1) Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента

М.: «Финансы и статистика» 2001г.

2) Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости:

состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.:

1995.

3) Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в

России. – М.: «Экзамен», 2000.

4) Комов Б. В. Взаимодействие государственных и

рыночных механизмов управления земельными ресурсами.

М.. 1996.

комментарии (0)
Здесь пока нет комментариев
Ваш комментарий может быть первым
Это только предварительный просмотр
3 стр. на 10 стр.
Скачать документ