Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости реферат по экономической географии скачать бесплатно ставки норматив стоимости менеджмента текущая коэффициент продажа земельный земля земельных земельное ТЭК земельного, Сочинения из Экосоциология. Московский государственный университет имени М. В. Ломоносова (МГУ имени М. В. Ломоносова)
docsity
docsity11 апреля 2017 г.

Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости реферат по экономической географии скачать бесплатно ставки норматив стоимости менеджмента текущая коэффициент продажа земельный земля земельных земельное ТЭК земельного, Сочинения из Экосоциология. Московский государственный университет имени М. В. Ломоносова (МГУ имени М. В. Ломоносова)

DOC (48 KB)
10 страница
24Количество просмотров
Описание
Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости реферат по экономической географии скачать бесплатно ставки норматив стоимости менеджмента текущая коэффициент продажа земельный земля земел...
20баллов
Количество баллов, необходимое для скачивания
этого документа
Скачать документ
Предварительный просмотр3 страница / 10
Это только предварительный просмотр
3 страница на 10 страницах
Скачать документ
Это только предварительный просмотр
3 страница на 10 страницах
Скачать документ
Это только предварительный просмотр
3 страница на 10 страницах
Скачать документ
Это только предварительный просмотр
3 страница на 10 страницах
Скачать документ

Министерство образования Российской Федерации Государственное образовательное учреждение высшего профеСсионального образования

Тюменский государственный нефтегазовый

университет

Институт нефти и газа

Кафедра менеджмента в отраслях ТЭК

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА по дисциплине: «Экономика недвижимости»

Вариант № 7

Выполнил: студент заочного обучения

гр. МОзс – 01 Калачев С.А.

Проверил:

Тюмень 2003

Содержание

1. Определение нормативной цены земли 3

2. Метод капитализации дохода и его использование при

оценке объектов недвижимости 5

Список использованной литературы 10

1.Определение нормативной цены земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ

применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога

определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения

нормативной цены земли был установлен Постановлением 0 0 1 FПрави тельства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому

0 0 1 Fпостановле нию нормативная цена земли применятся для

0 0 1 Fобеспечения эконо мического регулирования земельных отношений 0 0 1 Fпри передаче зем ли в собственность гражданам; установлении 0 0 1 Fколлективной соб ственности на землю; передаче по наследству;

дарении; получении банковского кредита под залог земельного 0 0 1 Fучастка, а также в дру гих случаях, предусмотренных земельным

законодательством РФ.

Нормативная цена земли — это установленная

правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с 0 0 1 Fданным поста новлением нормативная цена земли для конкретных

земельных участков определялась в размере пятидесятикратной 0 0 1 Fставки зе мельного налога в рублях за единицу площади земель

0 0 1 Fсоответ ствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в

размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при 0 0 1 Fпредостав лении в городах и поселках земельных участков в

собственность гражданам для жилищного строительства, личного

подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства

определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории 0 0 1 Fплатель щиков.

Местным органам государственной власти по этому 0 0 1 Fпоста новлению предоставлялось право при продаже земельных

участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли,

но не более чем на 50%.

Если земельные участки продавались па аукционах или при

реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких

участков не ограничивался. То есть в данном случае 0 01 Fре шающую

роль играл либо рыночный механизм, либо тайный 0 01 Fсго вор

участников сделки.

В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 0 0 1 Fнорма тивная цена земли была установлена в размере 200-кратной

ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три

года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 0 0 1 Fпоря док определения нормативной цены земли был изменен.

0 0 1 FНорма тивная цена земли не должна превышать 75% уровня

рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего

целевого назначения. По этому же постановлению органам местной

власти были предоставлены права уточнять количество оценочных

зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать 0 0 1 Fнор мативную цену земли, но не более чем на 25%.

В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок 0 0 1 Fопре деления нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8

Закона Российской Федерации "О плате за землю" налог за

городские земли уплачивается на основе средних ставок, 0 0 1 Fприведенных в при ложении к закону. Средние ставки

дифференцируются по зонам градостроительной ценности

территории городов, границы зон определяются в соответствии с

экономической оценкой территории и генеральным планом городов.

В Петербурге границы зон градостроительной ценности

утверждены Законом "О ставках земельного налога в Санкт-

Петербурге в 1995 году" от 14.07.95,77-10.

В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон

градостроительной ценности в зависимости от месторасположения

земельных участков. Центральная часть города (Невский проспект н

прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне 0 0 1 Fгра достроительной ценности. По мере удаления участков от центра

изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка 0 0 1 Fзе мельного налога используется также при определении

0 0 1 Fнорма тивной цены земельных участков.

2. Метод капитализации дохода и его использование при

оценке объектов недвижимости

Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости 0 0 1 Fдела ются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость

0 0 1 Fоцени ваемой недвижимости не известна. С помощью этой

процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость,

определенную в идентификации проблемы, как стоимость на

определенную дату. Данные типа коэффициентов дохода и ставок

дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения

продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти

данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти

Данные применяются в методе капитализации дохода.

Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в

будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время

стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

В случае оценки полных прав собственности для расчета

будущей выручки от продажи недвижимости используют цену

перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется

будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений

издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке

стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего

объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

В оценке недвижимости используют две основные процедуры

приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с

использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта.

Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года.

Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится

по формуле:

К=Кt/(1+n)

К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее 0 01 Fвре мя),

руб.

Кt - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

n - ставка дисконта (норма доходности или процентная

ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент 0 0 1 Fка питализации, или коэффициент дисконта.

Пример. При ожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и 0 0 1 Fнорме доходности 20% текущая стоимость объекта не движимости

составит

К = (120/1+0,2)= 100 тыс.руб.

При этом коэффициент капитализации (коэффициент

Дисконта) равен:

1/(1+0,2) =0,8333.

Пример. При ожидаемом через год доходе 50 тыс. руб. при

вложении капитала в землю при норме доходности 10% и доходе 150

тыс. руб. при вложении капитала в здание при норме доходности

50% текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия в

целом, составит: коэффициент капитализации для земли (R) -

R =1/(1+0,1)

коэффициент капитализации для здания (R1)

R = 1/(1+0,5) = 0,6667

текущая стоимость объекта недвижимости:

К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. руб.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится

по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового

дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается

исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и

задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация

отдачей).

Ставка дисконта используется для построения модели

дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей 0 0 1 Fстоимости приводятся периодические доходы каждого про гнозного

года, а также гипотетическая выручка от продажи,

Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид:

Кt Кt Кt Кt К= ----------; ------------; ------------; ……-------------,

(1+n)1 (1+n)2 (1+n)3 (1+n)t

где К - текущая стоимость руб.;

Кt - доход, ожидаемый к концу t года, руб.;

n - ставка дисконта, доли единицы;

t - фактор времени (число лет);

1,2,3...- порядковый номер года.

Пример. При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и

норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости

составит:

K=250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.

при этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам

составит:

конец 1-го года 250/(1+0,2)1=208,33 тыс. руб.;

конец 2-го года 250/(1+0,2)2=173,61 тыс. руб.;

конец 3-го года 250/(1+0,2)3=144,68 тыс. руб.;

конец 4-го года 250/(1+0,2)4=120,56 тыс. руб.;

конец 5-го года 250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.;

Метод капитализации дохода также требует широкого

изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода

проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей

информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например, 0 0 1 Fинвестор, желающий вложить деньги в много квартирный дом,

ожидает как возврата вложенных средств, так и получения 0 0 1 Fприемлемого дохода. Уровень дохода, не обходимого для

привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего

недвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами,

меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями

доходов, предлагаемых как альтернативные возможности 0 0 1 Fинвести рования.

Список использованной литературы:

1) Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента

М.: «Финансы и статистика» 2001г.

2) Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости:

состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.:

1995.

3) Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в

России. – М.: «Экзамен», 2000.

4) Комов Б. В. Взаимодействие государственных и

рыночных механизмов управления земельными ресурсами.

М.. 1996.

комментарии (0)
Здесь пока нет комментариев
Ваш комментарий может быть первым
Это только предварительный просмотр
3 страница на 10 страницах
Скачать документ